“打折”是文字游戏？2021年真的下来了吗？专家预测，明年房价将超出想象

2020年很快就过去了。回顾2020年全年房价走势，发现“打折促销”是2020年楼市最热门的词，贯穿2020年楼市。从年初的网上折扣房，到“金九银十”的降价促销潮，再到二手房市场，想卖房的业主只有通过降价才能吸引买家。可见2020年房价走势确实低迷，房企确实开始了打折活动。但也有不少人质疑2020房企的打折活动其实是文字游戏，去售楼部发现售价并没有下降多少。那么2020年，房地产企业的打折促销是文字游戏吗？

其实在笔者看来，房地产企业有文字游戏的嫌疑，但房地产价格确实有所下降，只是房地产企业的宣传有些夸张。从笔者接触的很多楼盘目前的售价来看，目前的售价确实比去年的价格低很多。之所以大家认为很多楼盘打折后价格没有下跌，是因为很多楼盘到2019年底价格已经下跌了。比如在一个很熟悉的楼盘，2019年上半年精装房价格是9800元/平米，到2019年底已经降到7800元/平米，现在售价7500元/平米。可以看出，如果与去年上半年的售价相比，该房产的房价下降了2300元/平方米，但如果与今年或去年年底的售价相比，该房产的房价几乎没有下降。

所以对于2020年房地产企业的打折促销活动，并不是房地产企业玩文字游戏。事实上，从2019年底到2020年初，大多数城市的房价都有所下降，但2020年上半年房地产企业的销售并不好，所以2020年下半年，利用“降价促销”的宣传来扩大影响力，吸引买家买房。现在2020年即将过去，2021年的房价走势会如何？现在大部分城市2020年的房价走势已经基本确定，各个地方的一般房价现在都很清楚了。如果房价继续跌，那就真的是跌了。那么明年房价还会继续下跌吗？有专家预测，在2020年，很多城市的房价在不降价的情况下会继续保持高位，但在以下三个因素的影响下，这些城市的房价在2021年可能不会保持高位，房价的走势可能会超出很多人的想象。

第一个因素：市场上流动住房资源的供应开始超过需求

毫无疑问，房子是商品，所以房子的价格符合商品价值规律。供大于求，价格下降，供大于求，价格上升。比如住房商品化改革之初，住房资源非常稀缺，人们对住房的需求量很大，所以价格在短时间内上涨了很多。后来，由于投机现象日益严重，大量房屋被囤积在房地产投机者手中，尽管往年住房资源普遍过剩。

但是由于大量房屋囤积在炒房团手里，市场上流动的房屋很少，仍然有大量炒房团购买，所以房屋资源仍然短缺，房价还在上涨，所以这也符合商品价值规律。

但是现在不一样了。随着楼市的不断调控和对炒房现象的不断打击，炒房者看不到囤积房产挣钱的希望。特别是2019年，央行开始严查流入楼市的非法资金后，房价走势开始转向。因此，从那以后，许多房地产投机者不再买房，而是开始出售他们囤积的房子。这不仅导致了新房市场的高库存，也导致了二手房市场的房屋数量急剧增加，供大于求。因此，流动房屋在标志

这一年，北方很多大城市，如北京、天津、青岛、郑州、石家庄等城市的房价都出现了明显下降，但很多中小城市一直在压着房价。随着房地产投机者继续出售二手房，二手房价格也会大幅下跌。当二手房价格下降到一定程度，这些城市的新房价格也不会慢慢维持。因为开发商坚持不降价，买家会选择二手房。毕竟新房相对二手房的优势是价格优势。如果失去价格优势，新房肯定不会和二手房竞争。所以随着二手房的降价，新房的价格也会持续下降。

第二个因素：购房者的观念正在逐渐改变，楼市将会分化

过去，“闭着眼睛买房赚钱”，“买房赚钱”一直影响着人们买房。所以以前只要是房子，人们买的主要是为了投资，所以即使是质量不好的房子，也是买家追捧的。但如今，在“房不投机”的大环境下，随着房价越来越稳定的趋势，人们的购房观念也开始发生变化，从以投资为主要目的转变为以住房为目的。

如果是为了生活的目的，很多已经有房的人会停止买房，这样市场上的购房者数量会减少很多，所有有购买力的人都会减少。所以这将直接导致市场购买力不足，房价也会下跌。另外，因为大部分人买房的目的是为了居住，所以居住环境差、质量差的房子以后会越来越少受欢迎。所以随着人们购房观念的改变，楼市会逐渐分化，房子之间也会因为质量不同而出现分化。

所以，随着人们购房观念的逐渐转变，房价已经不能像过去那样普遍上涨，“闭眼买房”的时代已经过去。随着一些房子价格的下降，房地产市场的趋势也将开始改变。

第三个因素：金融监管政策不断收紧

对于2021年的房地产业和房企来说，最多大的考验就是资金链和降低负债率了。从2019年央行开始严查违规资金流入楼市，到今年9月份央行和住建部共同划定针对房企高负债率的“三条红线”新规：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%； 3、现金短债比小于 1 倍。可以看出，“三条红线”新规就是剑指房企的高负债率问题。

目前大部分的负债率都不符合“三条红线”新规，而在“三条红线”的新规下，如果一个房企有不符合“三条红线”中的一条，房企每年的有息负债增速就不能超过10%；如果房企不符合两条，那么房企每年的有息负债增速就不能超过5%；如果房企三条规定都不符合，那么房企每年的有息负债就不能增加。最后就算一个房企完全符合“三条红线”新规，那么这个房企每年的有息负债增速也不能超过15%。

可以看出，随着“三条红线”新规和今年7月份银监会的严查网贷用于购房的政策，都表明对房地产行业金融监管政策越来越严格了。对于房企来说，2021年的资金压力和降低负债率的压力都会比2020年更加大，所以2021年房企大概率会继续加大降低促销的力度。

从以上3点可以看出，专家预测的明年房价可能超乎人们想象。随着楼市中流动的新房和二手房库存不断增加，对于那些房价撑着不降或者还继续上涨的城市，2021年可能就无法继续撑下去了。这对于刚需来说是好消息，所以刚需们也要好好努力挣钱做好准备，距离自己买得起房子的时间越来越近了。

最后，对于刚需购房者笔者有些建议：

1、如果经济条件允许并且碰到合适的二手房的话，尽量选择二手房或者新房现房。

2、如果是购买的是新房期房的话，尽可能选择实力雄厚并且口碑比较好的房企，以此来大大降低楼盘烂尾的风险。

3、建议刚需尽早购房，毕竟对于刚需时间最珍贵，但是不建议以投资为目的购房，在“房住不炒”的大环境下，投资房产获益会越来越低，亏损的概率更大。

4、买房时，尽可能选择小区环境好、物业服务水平高自己房子品质好的小区。这样的房子不但自己和家人居住起来舒适，其保值率也高。虽然现在人们买房不是以投资为目的，但是人们也一样希望自己的房子能够升值，最起码不贬值。

对于2021年的房价，大家有什么看法和见解呢？欢迎大家评论区留言讨论。