倒数第二个潍坊楼市

是全省倒数！

安居客11月发布的山东省16个城市房价排名显示，潍坊再一次毫无悬念地垫底，均价6979元/平方米，排名倒数第二，仅高于菏泽的5922元/平方米。

对于潍坊来说，房价见底早就是常事了。这几年潍坊的房价一直在全省中下游徘徊。从2019年开始，随着全省几个姐妹城市房价的持续火爆，潍坊的房价已经直接排在了倒数12位。

2017年，潍坊房价5997元/平方米，居全省第四；

2018年，潍坊房价6736元/平方米，居全省第四；

2019年潍坊房价6907元/平米，全省倒数第二，仅高于菏泽6077元/平米；

2020年11月，潍坊房价为6979元/平方米，排名全省倒数第二，仅高于菏泽5922元/平方米。

GDP在全省排名第四，房价其实是垫底的。潍坊是山东房地产市场的一股清流。

这种房价也是很多外国人羡慕的。毕竟很多18线小县城的房价都在万元以上，而潍坊市最好的区平均房价很少在万元以上。最贵的高新区均价只有8000多元，远低于周边的济南、青岛、淄博、临沂、日照、威海、烟台。

为什么潍坊的房价总是在底部？潍坊楼市到底有什么玄机？今天我们来看看潍坊楼市。

潍坊房价稳定

说潍坊房价稳定，不是说不涨不跌，而是比其他城市慢。不像起伏跌宕的济南青岛，不像不撞南墙不断崛起的临沂日照。

像许多其他三四线城市一样，潍坊的房价上涨也始于2017年左右。2016年，潍坊房价以“4”字开始，排名全省第四低，其次是菏泽、临沂、枣庄。所谓三十年河东，三十年河西，现在临沂、枣庄房价一路飙升，把潍坊远远甩在后面。

2017年，全国楼市的去库存效应显著。一二线房子供不应求，上涨的声音响起。这股热浪也传到了潍坊等三四线城市。此外，在棚改的推动下，市场成交量大幅增加。从3月到4月，潍坊的房价大幅上涨。

4、5月涨幅最大，约20%，均价超过5500元。进入7月后，价格基本得到控制，每月小幅上涨，9月份整体均价突破6000大关。但即便如此，在全省还是倒数第四。

和其他城市一样，房价的上涨也带动了潍坊土地市场的火爆。中南、保利、商辂、碧桂园等众多大开发商纷纷入驻，地价也随之上涨。2017年9月，中南拿下高新区2016-G64地块，每亩成交价达到521.5万/亩，是当时的地王。但相比同期的临沂、聊城、淄博，潍坊的表现还是有些克制的。

不难发现，潍坊的房价上涨速度和全国大部分三四线城市一样，都是市场造成的。而且即使是上涨，相比山东其他城市，潍坊的表现还是相当稳定的。

2018年下半年以后，潍坊房价的“稳定”更加明显。

2018年上半年，潍坊楼市延续了2017年的火爆行情，稳步上涨，整体均价接近7000，甚至部分高层楼盘以11000成交。但从下半年开始，市场走势悄然改变。车位、特价房、装修、低首付都回归江湖。“提价通知”已经不行了，其他城市还在“乐舞”。潍坊提前进入横盘期，房价开始波动。

但是，不像济南，潍坊的房价一直在跌，而是上下波动。2018年下半年略有下降，2019年上半年开始再次上升。2019年下半年企稳后，开始波动，2020年又回升。总之整体均价基本稳定在6900左右。

潍坊“不进不退”的房价很快被临沂、枣庄赶超。最后只能和菏泽称兄道弟了，拿倒数两。

房价稳定的背后

市场供应充足吗

与玩饥饿营销把戏的临沂和德州不同，潍坊在2017年面对物价上涨和新货源短缺开始增加市场供应量。

2018年，新开工住宅面积1677.48万平方米，同比增长40%；2019年，新开工住宅面积1873.73万平方米，同比增长12.3%。大大缓解市场供给不足的问题。

新开工住宅面积增加的背后，是潍坊土地供应的增加。

据潍坊楼市统计，2018年潍坊市出售土地75块，总面积约485万平方米；2019年出售土地110宗，总面积约817万平方米，总建筑面积1932万平方米。

2020年，土地供应更是爆发。据通地产下半年统计，2020年至今已有186块住宅商业用地出让，总面积约904万平方米。仅在12月份，就有多达18块住宅用地被摘牌或即将被摘牌。

潍坊的土地供应还有一个明显的特点，就是以高容积率为主，容积率低的地块少。根据下半年房地产的粗略统计，2020年上市销售的142套房子中，只有35套容积率在2.5以下，不到25%。2.0以下的只有11例，占7例.7%。容积率1.5以下的就更为稀缺，只有3宗。

高容积率，意味着同样的占地面积，却可以建造更高的建筑面积，相比低容积率地块，建的房子会更多，当然，居住舒适度也会相应降低。从这一趋势来看，未来城市低容积率的楼盘将越来越稀缺，如一些别墅类产品、合院类产品，将成为市场的宠儿，几乎是市场难再有。

而且土地起拍价很低，即便有溢出现，成交价也不会过于离谱，这几年拍出的最高单亩成交价不过807万/亩，和临沂动辄上千万的单亩成交价相比，简直是小巫见大巫，更不用说济南青岛了。

虽然楼市表现一般，但房企进驻潍坊的热情不减，除了上面提到的，这一两年，金茂、万科、旭辉银盛泰等房企纷纷进驻，包括一些本土房企表现也很积极，像北海路上的蓝城春风和院，就是本土房企联合蓝城打造的低密中式合院大盘。

土地供应充足，也导致这两年新盘供应爆发，据不完全统计，目前潍坊五区（高新、奎文、寒亭、坊子、潍城）在售楼盘高达200多个，比济南“百盘大战”还要壮观。

据潍坊新楼市数据统计，截止到2020年8月初，潍坊市区可售的期房住宅套数仍然在10万套以上，去化周期24个月以上。这还只是可售房源，那些已拿地未入市的楼盘还没有算在内，市场竞争压力之大，可想而知，这也是这两年潍坊房价比较稳的重要原因。

吸虹能力较弱

潍坊房价缺乏长期增长动力

判断房价走势，地产圈有一句金科玉律，叫“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

土地供应量的加大，或许只能解释最近这两年潍坊房价的稳定，但我们知道，不只是这两年，长期以来潍坊房价一直都徘徊在全省下游水平，这样的一个经济强市，房价为什么这么靠后，其实最主要的问题，还是人口。

众所周知，潍坊是一座典型的“县域经济强，城区经济薄弱”的城市。周边几个县城，像诸城、寿光、高密、青州经济实力都很强，频登中国百强县榜单。像前段时间《小康》杂志发布的“2020中国未来投资潜力百佳县市”，这四座县城又一次登榜。

从2020年上半年潍坊各区GDP排名也能看出，除了高新区位居第4名，其他几个城区包揽了倒数6名。

潍坊县域经济之所以强，一方面，各个县市都有不少上市大企业，甚至像安丘景芝、凌河，昌乐朱刘、红河这样的乡镇都有上市企业，这些企业带动经济发展的同时，也提供了大量的就业机会，所以潍坊城区的吸引力相对就没那么高。

另一方面，一些县市的第一产业发展地也很好，像寿光、青州、昌乐北部以蔬菜种植闻名，种大棚的经济效益很高，入城的愿望并没有那么强烈。

除了经济，潍坊城区吸引力不足的另一个原因，就是教育优势不够突出，市区和县市的教育实力差距不大，又损失掉了一部分为孩子教育而搬迁的人口。

在山东人口呈流出状态下，潍坊在外来人口的流入上，表现也不突出。

所以，我们看到，潍坊的县市房价也不低，因为也有经济和人口支撑。相应的，潍坊城区的房子，主要依靠城里人自己消化。

而潍坊城区人口又本身较少。据不完全统计，潍坊城区常住人口不过213.8万左右，什么概念，济南城区常住人口在425万左右，在售楼盘数量几乎是济南的2倍，人口却只有济南的1/2。

人口较少，吸虹能力又弱，购买力短缺的潍坊楼市，自然缺乏持续上涨的动力。从这一点来看，潍坊楼市未来或许不缺房子，但一定缺少接盘侠，在这样的市场环境下，选择什么样的楼盘，尤为慎重。

当然，房价涨不上去，也不是什么丢人的事情，毕竟城市发展从来不是以房价论短长。相比那些疯狂的城市，这样温温吞吞的市场，才更加健康。所以潍坊人感觉自己的幸福指数，相比其他兄弟城市，高了一大截。