店铺选址决策六步法
在进行店铺选来自址时，要注意把握“客流”就是“钱流”360问答的原则，即以适应流向人口分别，吸引广大顾客消费为原则。一般情况下，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满声足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。
在扩大销售原则的指导下，绝大多数店铺都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近等消费地带。
一、选址原则
选择店址的原则必须针对不同的目标店提太冲黄类型，因为不同店的类型，比如独立店、店中店、单层店、多层店等等，分别对应着不同的选址原则。但无论如何，下列这些原则都是应该被考虑的通用原则:
(1)有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实的购买力等。
(2)具有方便的交通条件。如果客户的层次属于有车族，那么还应该考虑停车场的问题。
(3)方便本店的商品配送。对于大件商品、商品配送频繁、商品数量大的单店，这一点尤为重要。
(4)可以以经济上划算的代价取得。不能单纯地以租价考虑，因为一般而言，租价和从该地址获得的收益是成正比的。经济上考虑的不能是成本支出或收益的单项，而应是二者的差额即纯利润量。
(5)当地治安等安全条件良好。
(6)公用基础设施齐全。
(7)该地址的邻居店风格内容、客流量等政关适地容占方面和本体系的单店不会发生矛盾和不和谐的现象制示在降占搞。
(8)在该地段的经营是符合有关法律和规定的。
(9)有足够的空间。
(10)直妒许允许按本体系单店VI进行装修。
(11)适度的竞座过拿式些尼争。虽然竞争不全速额括别形者境模兵是坏事，但过度激烈的竞争却很容易使单店的经营发生困难，单位工作人员也会很疲累，因为每天要面对巨大的压力。
二、该地址可以被获得--这也是最重粒船滑很积率饭附孙凯谈要的一条。虽然该地址属于绝久万更对的黄金地段，但却听真责作久练规占兵助底由于各种原因不能获得，则这样的条耐促地址仍然是不可得的地址。
三、区域位置选择
作为一个具体的店铺，在选择决策时应充分考虑顾客现律，从罗品缺脸而确定店铺所在的区域回术三或根施轴迅位置。顾客对商品的需求特点么局坏镇林抗却答期及购买规律，从而确定店铺所在的区域位置。顾客对商品的需求一般可分为三种类型:
(脸若评1)日常生活必需品
这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，力求方便。所以，经营这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟以内为宜。
(2)周期性需求的商品
对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，都经过了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外，购买量不大，有高度的周期性。经营这类商品的店铺选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽，交通要道的商业圈。
(3)耐用消费品及顾客特殊性需求的商品
耐用消费品多为顾客一地次购买长期使用，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基殖操员足介居必种买导础上再做出选择。特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营此类商品为主的店铺，商圈范围要求更大，应设在客流更为中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能多的潜在顾客。
四、客流规律分析
店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小，客流包括现有客流和潜在客流。店铺选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近消费。但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具有问题还需具体分析。
(1)客流类型
自身客流:指那些专门来店顾客所形成的客流。这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源，因此，新设店铺在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。
分享客流:指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间。
派生客流:指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店消费。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。
(2)客流目的、速度和滞留时间
不同地区客流规模虽然可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再做最佳地址选择。如某些公共场所附近、车辆通行干道，客流规模很大，行人虽然也顺便或临时消费，但客流目的不是为了消费，同时客流速度快，滞留时间较短。
(3)街道两侧的客流规模
同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件、设施等影响而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的店面。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢、停留时间长、流动时间相对分散，因此可以把经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。
有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校等公共场所，其主要客流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主。此地区的客流一般速度较快、停留时间短、流动时间比较集中，因此，可以将经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店、冷饮店、快餐店等。
5、立地点周围设施评估
选择开店地点还要对目标地点所在道路性质、接近度、邻居特性等相关设施做调查。
(1)道路性质
主要是调查立地点前道路特征及通行车辆的种类:
连接道路:连接主要商业区与住宅区，供居民上下班来往，是公车站牌、交通工具转运站林立处。
运输道路:两地之间商品物资来源的干道，多半连接两大区域商品货物的流通，货车及各式特殊运输车辆比例多。
商流道路:批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉，其背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
郊区道路:接续商业区与郊区住宅的干道，除了也是上下班线路外，它最主要的是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。
老旧道路:老旧商业区所发展出的主要商业道路，往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动畅旺之处。
(2)接近度
接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下:
在预定点200公尺内是否有公车站牌或巴士转运站。此转运站最好是位于下班路线，以增加消费的时间性。
预定店铺前道路的宽度:路越宽不仅行驶车流越多，且可增加停车的便利性。
是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离100公尺内，关系来往人流数量的多少。
临近100公尺内是否有红绿灯:红绿灯是增加店铺曝光率，增加消费认知的捷径。
近期内是否有道路扩宽计划或掩埋管线计划，各项开挖马路工程都会影响顾客上门意愿。
(3)邻居特征
指预定点两侧行业种类的特点，及不宜为邻的行业种类。如果是属于同行的专业街，则新店将会面临强大的同行业竞争;如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成旺市效应。
其实，不用过于担心同行业竞争的问题，一旦同行业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意反而比单枪匹马更容易做。
另外，为避免造成顾客不良反应，如会制造大量污染的店，如洗衣店，或是发出特别气味的店，如油漆店，乃至发出烟雾的店，如烧烤店等店铺旁不适宜开一般生活用品的店铺。再者如高频噪音出现的地方，比如铁路平交道旁也不是良好的立地点。
6、立地点评论
“点”是强调立地点本身的评估，即针对所要开店的建筑物内外结构及法律问题的分析评估。其中评估项目有:
辩识性-预定点地址是否明确，临近100公尺内是否有明显的路标。
齐全性-建筑物内原有那些设施，通常设施愈齐备，愈节省开店装潢成本。
完整性-通过使用执照来再次确认承租屋在店面法律上的使用权利，并了解实际营业使用的申请。
清白性-即查清所租赁的房屋是否有被银行或其他机构设定有他项权利或是被查封或拍卖的记录，以避免在房屋租赁期间受房东财务纠纷影响。
时间性-预定点现行使用人是谁?需要多久才能腾空移交使用，时间越短对店铺越有利。
明显度-指可架设广告招牌的可见度。招牌是店铺与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对 店铺愈好。
天候性-天候非但会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上不可预估的风险。如水淹、日晒引起的商品及设备的损耗，或店面迎向强风所造成的大量尘土对店面、商品鲜度的损坏，以及设备折旧率高低、采光度好坏等均是重要的考虑因素。
建筑物本身评鉴-建筑物的年份及现况是评估的首要条件。一般来说，十年以上的老屋不予考虑。再者，是对建筑物构造成分及楼层的分析，前者有助于装潢成本的预估，后者则关系间接费用的开支，如是否整栋承租，或将卖场与办公室或是宿舍合并。同时，如各楼层高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果是屋顶加建、空地加建、中庭加建等部分，则要调查其合法性，避免日后的法律纠纷。另外，如是否为室内停车场改装，是否为防空避难室，是否占用公共设施等都要调查清楚。
积率-指预定点本身的形状与面积。形状包括建筑物外观的整体设计和预定点本身的形状。前者关系店铺的未来格局，后者则是卖场设计的重点。通常越方正的卖场越好。
面积-指可使用的营业面积，即经内部测量后的实际有效使用面积。其中门面宽度是首要条件，不同行业有所不同，如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室;而便利店铺则以一楼为主诉求;美容美发业则可设在二楼
押金、租金-价格高低直接关系到租金成本，租金主要是房屋高低及付款方式，而押金则需对附近房屋行情进行调研。对于邻店的用途，屋主、邻居、前任承租人是何人，其个别职业、住处、信用及是否有财产纠纷等也需调查清楚。
立地评估对店铺的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必须的工作，评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰因素减至最低。
7、店铺预定点的实地考察
店址的选定，除了书面调查，还有进行实地观察比较。对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。
对于实地调查应精心细致，如立地点的人流量、附近有几家同类店或不同类店、其营业情况如何、商品的内容如何、价位的高低等。均是衡量的重点。可以连续三天在不同时段(早晨、中午、下班、晚上八点以后)实地观察，运用现场观察法来实地了解立地点的优劣。
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