巫家坝一大堆写字楼杀来，昆明高档写字楼租金雪崩式降价？

最近，戴德梁行发布了《2022年昆明房地产市场回顾》，报告称，自2019年恒隆广场投用后，昆明市甲级写字楼已有近4年时间没有新增供应，供应断档多年，所以昆明甲级写字楼的出租率也有所提升。

但在报告发布之前，断档期实际上已经结束，巫家坝的超甲级写字楼——昆明中海国际中心已在3月1日举行了落成仪式，未来以巫家坝多个总部大厦为主的一批高端写字楼陆续落成，将对昆明写字楼市场形成新一轮冲击。

中海国际中心写字楼已于3月1日落成（图源中海官微）

除了中海国际中心写字楼已落成并开始以全自持、纯租赁模式开始招租运营，巫家坝中交南亚总部大厦也在去年交付，目前已有银行、互联网公司等数家单位入驻。

在建总部项目进度比较快的有中铁建西南总部项目、招商蛇口的招商局西南金融中心和龙湖时代金融中心等。

中铁建西南总部项目去年底封顶，已完成主体结构施工，预计今年年底交付投用；招商局西南金融中心主楼和副楼的进度也很快，副楼一月份完成封顶，上个月主楼主体结构封顶，目前两栋楼的玻璃幕墙都正在安装施工，从进度看，有可能在今年内交付使用；龙湖时代金融中心的双塔目前进度为主楼12层、副楼42层。

仅这几栋进度较快的写字楼，加起来的的建筑面积就将近50万平米，但这远不是巫家坝写字楼的全部，因为自2017年确立在巫家坝建设总部基地以来，已经有14个总部项目落地，包括绿地、中铁建、中交、保利、中建股份、金茂、世茂、招商局、首创、龙湖、龙光、东航、楚雄建华、景成等省内外企业都在巫家坝有写字楼项目。

巫家坝已落成和即将落成写字楼规模

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据戴德梁行统计，目前昆明市甲级写字楼存量维持在约86万平方米。也就是说，光是巫家坝这5个总部项目投用，就将把昆明甲级写字楼的存量推高一个数量级，昆明写字楼的总量、结构和分布都将被彻底改变。

此外，昆明其他区域还有几个在建的写字楼项目，包括华润中心（主楼）、永和广场双塔、枢纽曜城两栋超高层写字楼、 新希望商鼎大厦、海伦堡中央广场写字楼、复地云端商务广场等，虽然这些规划写字楼以后也有可能部分用作酒店甚至改为公寓，但昆明写字楼的总量将大幅增加是没有疑问的。

巫家坝已有14家总部基地，是昆明最重要的CBD区域

新一轮写字楼暴增将使本就不断下滑的昆明高档写字楼租金进一步大幅下探。

本来，虽然过去今年昆明甲级写字楼新增面积很少，但由于存量较大，所以最近3年昆明甲级写字楼的租金逐年下滑，戴德梁行数据显示，2020年昆明甲级写字楼平均租金96.03元/平方米/月，2021年为85.64元/平方米/月，2022年下降为79.88元/平方米/月。三年降幅达到17%。

据云南房网了解，目前除了恒隆广场、同德269等少数地标写字楼租金相对稳定外，昆明不少写字楼近年的租金降幅较大。比如万达双塔在网上挂出的出租房源，最低的仅为35元/平方米/月，高的也只到60元/平方米/月，顺城双塔前些年可以租到100元以上，现在挂出的租价低至65元，招银大厦以前租金高达130-150元，现在105元就能租到。

在此背景下，巫家坝的写字楼租金水平自然也不高，最近入市的中海国际中心写字楼分为四个区，其中低区已开始招商，项目公布的平均租金为70元/平方米/月，比昆明甲级写字楼平均租金又低了差不多13%。未来几年巫家坝更多写字楼投用后，70元/平米的月租金恐怕也很难维持。

由于巫家坝的写字楼量大而且上市招租的时间比较集中，再加上巫家坝虽然定位是未来昆明中心、总部基地，可是因为建设进度较慢，基础配套不佳，连道路都不太畅通，商务环境远不如昆明成熟商业区，这必然造成巫家坝写字楼只能以低价格抢夺市场份额，预计在未来很长一段时间内，巫家坝都将是昆明写字楼市场的价格洼地，也将导致昆明高档写字楼租平的进一步崩塌。