细细的红线｜时代中国 得失旧改

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网 2020年，不论是疫情仍是“三道红线”融资新规，都在要求房企改变过往唯规模、高杠杆的粗放式开展形式，趋势于利润型增长和精细化办理。

那关于盘桓在绿档与黄档的时代中国之间，影响其实不算大，但照旧需要对欠债程度和融资构造停止调整，短期内的规模增速也将遭到必然限造。

2018年，时代中国初次向外界介绍“城市开展办事商”的新定位和“成为世界500强企业”的新目的，短期目的则是实现千亿销售。

到2020年，千亿时间表期近，办理层却仅设定823亿元销售目的，比照增幅仅为5%，表示略微守旧。

规模赛道上主动降速，时代中国把旧改放在了更重要的战略位置，一方面强调“拿地优先拿旧改”，另一方面加快原有旧改项目标转化。

押宝旧改多年，现在该营业末于进入收获期，实现了利润奉献。那些在前期大量积累的大湾区旧改储蓄正成为时代中国手中的王牌，在毛利率遍及下行的行业趋向下，或许能助其打一场翻身仗。

只不外上半年在疫情影响下，旧改营业处于“停摆”形态，加上高周转项目标去化压力，进而影响到营收、利润、欠债等目标，亦显露出时代中国重仓旧改战略的一些短处。

那是场耐久拉锯战，意味着有得肯定有失。

大量的旧改储蓄不断被期望实现利润释放、拉动规模增长，但在短期内是“发作期近”仍是继续“库存积压”，都欠好判断。

至少在短时间内，时代中国要实现更好的增长，除了在旧改转化上发力以外，还得平衡好多条腿走路。

押注旧改

延续低成本拿地传统来包管利润的同时，短期内要支持起销售规模增长的需求，时代中国还需要更多地盘。

根据回款的40%至50%计算，2020年买地金额方案在250至300亿元摆布，比拟2019年地盘收买成本总额约233.97亿元，在拿地力度上有所加强。

受疫情影响，上半年时代中国于佛山、长沙以及东莞购入7幅地块，权益建筑面积为55万平方米，收买成本为42.64亿元，不到全年拿地方案额度20%，比2019年同期更削减了77.3%。

2019年上半年，时代中国便斥资约187.59亿元通过多种拿处所式共购入21幅地块，超越了2018年全年129.67亿元拿地金额。

2020年7月起头加速拿地，时代中国先后以底价34.29亿、总价67亿、总价65.05亿拿下广州南沙黄阁大塘村地块、黄埔科学城两宗宅地和位于佛山千灯湖“全球创客小镇”地块，总占空中积超45万平米。算上7月份在旧改项目上的获取，现实上已经购置了超越240亿的地盘，货值接近600亿。

从全年来看，时代中国大要率完成了设定的拿地预算，地盘储蓄连结大致不变。

拿地节拍上，时代中国在2017、2018两年放缓后，2019年大幅进步了拿地强度，地盘收买成本同比增加80.4%，拿空中积亦同比大幅增长；地盘成本方面，截至2019年该数据为4074元/平米，仍然控造在较低程度。

此外，2019年拿空中积与昔时销售面积接近，整体地盘储蓄变革较小。2020年上半年时代中国的总土储约2180万方，根据当前往化速度推算，能够满足3-4年；但比拟上岁暮的2300万方有所削减，除了加大拿地力度以外，土储增加还将依赖旧改的转化。

土储散布上则照旧集中在大湾区，上半年数据显示，清远以23.8%占比位列第一，但参考货值程度，别离占比19.1%、12.6%的广佛两地才是重仓之地。

土储过于集中，容易受地盘成本上升、城市限价及融资收紧等影响，那也是时代中国常被存眷的一点。

值得留意的是，12月29日，时代中国在165轮竞价、溢价近50%后，以上限价6.81亿竞得嘉兴海宁1宗商住地，初次进入浙江市场，表示了必然的外拓决心。成都、长沙、杭州、武汉之后，那是其进入大湾区以外的第5个城市。

拿地战略上，时代中国第一次喊出“拿地优先拿旧改”，认为那是锁定地盘最重要的体例。于中期业绩会上，时代中国董事局主席岑钊雄暗示，时代中国已完成了第一阶段在粤港澳大湾区的营业规划，大要率可以实现1000亿元摆布的规模，而当下要考虑的是持久开展和持续增长。

近两年从四面八方而来的房企，在大湾区旧改战场上打得炽热，回过甚看，时代中国现实上对旧改的押注至今已有十年。

大致2014-2015年期间，佳兆业事务爆出后，岑钊雄照旧放言要在旧改范畴“大干一场”。

放长线，钓大鱼，时代中国仍是每年不竭提拔旧改占土储的比重，曲到近两年那项营业起头进入收获期。

2018年，时代中国间接在年报内收入一栏新辟城市更新营业收入一项，以突显营业的重要性，该营业在昔时收入27.76亿元，占营业收入的8.1%。

拿地构造上向旧改倾斜大致从2017年起头，昔时累计获取旧改数量68个，2018年增至80个，潜在建面2500万平方米，2019年累计拥有旧改数量120个，潜在建面4300万平方米。

而2020年上半年新增了超越30个旧改项目，累计获取总数超150个，潜在总建筑面积约5200万平方米；估计到岁尾，以至可能增加至近200个，算起来全年合计增加超80个项目，是2019年增长的2倍。

从公开信息看，那一年，时代中国斩获旧改涉及体例包罗前期办事、合做意向、操盘主体等，散布在广州、珠海、佛山、惠州等地，间接停止合做革新的有广州南沙黄阁镇大塘经济结合社、广州番禺大石东联村、黄埔区云埔街刘村社区等。

至于旧改转化的停顿，上半年完成转化137万平方米，对应货值425亿；估计全年完成10个项目转化，总建筑面积200多万平方米，大约700亿货值。

现实土储构造上，目前时代中国旧改项目估计可转化为地盘储蓄的建筑面积超越了现有地盘储蓄，货值则已超越40%，不久后有望超越50%。

利润游移

根据岑钊雄对时代中国的战略设想，物业开发与城市革新构成双线开展的框架下，高周转物业开发的整体规模增长在近两年连结大致不变，同时加快对利润型旧改项目标获取和转化。

反映到2020年上半年的财政目标，期内时代中国实现净利润18.11亿元，同比增长6.5%；净利润率为12.1%，同比上升1.4个百分点；但归属股东净利润15.36亿元，同比削减3.6%。而扣非后归母净利润同比下降54.56%，显著低于营收下降水平。

上半年，时代中国营收约149亿元，同比下滑6.4%，此中物业销售收入录得147亿，同比下滑0.3%；租赁收入约2.12亿元，同比增长3.4%。

不外如许的收入降幅与同业相当，反映出新冠疫情对地产开发和销售活动形成的影响。此外，时代中国还受2019年物业剥离上市及城市更新营业收入缺失的影响。

表示在毛利上，上半年下滑22.5%至40.2亿元，毛利率下滑5.6个百分点至26.9%，一方面因对项目尾货停止促销，同时结算的江门鹤山项目毛利率也比力低，另一方面来自没有旧改项目标结转收入。

而上年同期，时代中国整体毛利率打破至32.5%，此中城市更新营业毛利率到达84.9%，是整体毛利率的2.6倍；再往前到2018年，物业开发毛利率为25.3%，城市更新营业的毛利率则到达64%。

现实上不考虑疫情等不成控因素，在办理层的预期中，旧改方面将来每年会连结10%-20%的利润增长。2018年该营业收入28亿，利润率26.7%；但2019年不升反降至21.68亿元，降幅到达21.91%，占比总营收降至5.1%，利润率46.2%。

从近年来看，时代中国营收及利润增速也与销售增速较为吻合。因为2019年的项目结转原因，全年业绩增速较2018年有所放缓，加之毛利率及净利润率有所下滑，归母利润增速仅18.49%，较2018年的65%大幅下降。

2019年未，时代中国销售毛利率为29.31%、销售净利率13.01%，净资产收益率（加权ROE）到达28.93%，各项盈利目标处在TOP50房企的中下流。

不外在利润奉献方面，上半年旧改营业仍间接推涨了整体盈利程度。主营营业收入之外的其他收入及收益，由上年同期的3.9亿元增至11.9亿元，增幅高达208%，该项收入来自广州黄埔红卫村旧改的首笔一级开发收益。

做为规模增长的筹码，旧改预期给时代中国带来的盈利，其一是转化为低成本土储，再是对营收、利润和毛利率的奉献。转化到开发阶段，毛利率根本维持30%摆布；不外在第一阶段（未完成革新）剥离也是其常规动做。

过往时代中国多是从旧改转为土储的前期阶段中获利，体例包罗租赁楼宇从头拆修转租、出卖旧改项目部门权益、获取一级地盘开发的费用补偿和必然利润等；别的在转化完成初期，也可通过引入第三方合做开发的交易体例实现收入。

2018年12月，时代中国胜利将此中一个旧改项目转化为50万平方米的土储，那是过去三年来第一次旧改完全转化为土储。2019年，旧改利润迎来了一次“小发作”，遭到高毛利率（50.1%）的一级地盘开发营业支持，当期整体毛利率为29.3%（同比下降1.6百分点）。同时，一级地盘开发收入奉献了绝大部门的合联营收益，也将净利润率提振0.7百分点至12.9%。

以时间对赌利润的增长，那一长线投资曲至今日起头让时代中国尝到“甜头”。但旧改的一个缺点是转化速度太低且不成控，加上结转收入的奉献也存在不不变，大量积累后，利润何时发作难以预测，或许明年，也或许更久。

千亿踩线

把扩储重心放在旧改上，响应的获取高周转项目标力度有所下调，现实上对时代中国销售规模的增长已有所限造。

把时间线拉长至2013年上市前后，早年间的一系列并购操做使时代地产规模敏捷膨胀，2010-2014年销售额年复合增长率达47.2%。

在规模命题上岑钊雄不属于“激进派”，2015岁首年月其指出要对增长节拍做调整，认为在其时的市场情况下，留下增长的余地是最好战略，重要的是在将来运营层面使增长率、利润率更有想象力。

不外在2015-2018年，时代中国在销售增长突飞猛进，年复合增长率不变维持在45.9%；在那期间，以至一度频繁高溢价拿地。

2019年，销售目的定为750亿元摆布，年增长率约为23.76%，比照2018年的45.5%，增速已经明显放缓。不外客不雅来讲，2019年房地产市场整体低迷，很多房企都呈现增速下滑情况，此时调低增速也不算出格。

虽然2019年最末实现销售783.6亿，完成目的104.48%，但销售增长上已略显疲态，那必然水平上遭到融资收紧及城市限价的影响，也与土储过于集中有必然关系。

此时，时代中国做出全员卖房的决定，并涉及裁人的考量。此一遭，时代中国员工数量削减至5955人，降幅到达37.41%。

2018年定下销售千亿的短期目的后，岑钊雄始末绕不开被诘问时间表。从2018年的“2019年、2020年大要率能够实现”，到2020岁首年月则表示的“佛系”起来：“一千亿已经不是很重要的目的，公司将付与更高的目的。”

2020年，时代中国将销售目的定为823亿元，比照增幅下调至5%，意在求稳。不外那也不料味着岑钊雄对销售规模增长有所松弛，其对内部设定了更高一点的要求。

据接近时代中国的人士告诉概念地产新媒体，时代中国内部仍然延续全员卖房的规定，且比例有所提拔。

上半年，时代中国录得销售金额约为325.7亿元，同比增长4.27%，仅完成全年目的39.57%。在市场整体遭到疫情影响的情况下，表示算是中规中矩。

值得留意的是，上半年业绩销售奉献中，长沙占比到达了12.0%，比拟2019年上升5.3个百分点，成都销售奉献也有提拔；不外广东省占比仍接近9成，过于集中。

进入7月份之后，时代中国起头发力，7-8月份销售额别离为78.8亿元和89.2亿元；9-10月份销售额别离为103.45亿元和109.9亿元，均打破百亿程度；11月份则到达2020年前11个月里的峰值128.9亿元。截至12月份，时代中国录得销售额1003.81亿元，踩线完成了千亿目的。

固然如愿到达千亿，但时代中国整体销售增长稍显费劲，而前期大量积累的旧改投入仍然无法敏捷兑换产出，在促进销售规模增长上力度仍旧不敷。

那些旧改项目增加了资本积累、内部办理和协同成本，运营效率降低，项目运营周期5-8年很常见。

旧改储蓄要对业绩有本色性奉献，关键还看转化的才能和效率；另一方面，销售支持仍然需要加快高周转的物业开发项目标开发、去化。

结算储蓄倍数是评估一家房企将来业绩保障实力的系数，次要包罗土储货值及已售未结算的存货。参照2019年收入，时代中国收入储蓄倍数为9.17，明显低于支流房企数据均值，该数值在2018年为7.7。

转化效率方面，2019年表示有所提拔，因为结算增速契合预期，存货周转率由2018年的0.49微升至0.54，而近十年来存货周转率在0.4-0.5摆布颠簸。

短期内，时代中国面对的问题，仍然是规模增漫空间受限。重仓旧改的投资价值看似可不雅，但有很大的不成预见性和不确定性。

杠杆承压

2020年，时代中国的杠杆程度因上半年盈利裹足不前的影响而暂时承压。

起首是大的行业情况，“三道红线”融资新规给寡房企的规模和债务增长设限。

2020半年报数据显示，截至期末时代中国欠债总额到达1371.1亿元，较2019岁暮增加了117.16亿元；资产欠债率同比上升了3.8个百分点至80.1%，自2016年来初次打破80%；净欠债率持续上升至71.0%，但仍处于合理区间。

同期，一年内到期短债较上岁暮激增29.84%至241.46亿元，二至五年内到期为人民币338.88亿元；五年后到期为6.86亿元。

现金短债比1.43，固然企业现金仍能笼盖短债，但已持续两年呈现下滑，仍需进一步优化。

债务规模的上升，让时代中国踩到了一条红线。不外整体看，目前“三道红线”对时代中国的影响尚且有限。

标普亦预期，时代中国2020年杠杆程度将居高不下，原因在于建筑活动的推延将持续影响将来六个月的息税及折旧摊销前利润（EBITDA）增长。同时为了寻求增长时机，其债务增加，使得12个月的滚动债务对EBITDA比率从2019岁尾的4.8倍恶化至约5.7倍。

不外受地产开发和城市更新营业根本面支持，预期时代中国杠杆程度应能从2021年起头恢复。赐与时代中国的“不变”瞻望反映了标普的概念，即该公司的杠杆率将在将来12个月不变在4.5倍摆布，持续强劲的销售和EBITDA增长应能缓和债务增加和利润率适度下降的影响。

全年来看，时代中国频繁融资停止债务置换，勤奋降低融资成本。上半年累计发行了63.15亿元境内公司债，加权均匀成本为5.4%，较原债务成本降低了2.7个百分点；年息介于5%-6.3%，整体融资利率降至7.40%。

下半年，时代中国融资动做照旧频繁，融资品种包罗美圆票据、ABS、境内公司债、小公募债等，资金用处均为“借新还旧”，期限根本都耽误4-6年。

据概念地产新媒体统计，2020年时代中国共有17次发债，总融资金额包罗264.05亿元境内债和11亿美圆债，此中最大的一笔为小公募债，于12月8日获受理，拟发行金额57.9亿元，募资用处拟用于了偿有息债务。

不竭停止融资，也将进一步推升时代中国总欠债规模。在融资新规下，“借新还旧”的体例其实不能维持长久，庞大旧改能否在短期内缓和其债务也另有不确定性。

显然，时代中国还需要平衡多条腿走路，确保物业开发与城市更新双线开展的平稳有序。

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文章来源:概念地产网