那几类常见的小区，万万别碰！

买房那件事上，我听过最暖和的心态是：“不亏就行”，究竟结果没人希望本身把买房那件事做成赔本生意。

但现实老是残酷而实在，就像股市里，有人赚钱就必然有韭菜在亏钱，不是所有的房子买到都能保值或是升值。

所谓“前事不忘，后事之师”，今天我们就畴前人已有的经历中，总结那些买到大要率是在做赔本生意的房产，能不碰就别碰。

超大社区和独栋小区

先不管房价，那两类小区在栖身体验上我根本没听到过好评。

以前讲过一个住在广州祈福新村的伴侣，因为社区过大栖身生齿过多，每天通勤的一半时间，她都用在了出小区上，密集而拥堵是常日常态，也是她的日常心态。

图源水印，侵删

除此之外大社区的问题还有良多，好比建立周期长、活动生齿多，还有凡是在城市中心区不会存在大社区，大社区多存在于较为偏僻的郊区，因而在通勤间隔和时间上也不敷友好，那些问题都加大了社区的不不变性，招致社区房价颠簸较大。

好比深圳出名的大型社区桃源居，体量庞大，在业主集中抛售时，房源过多就增大了议价空间，招致固然大市处于上涨趋向，但社区内房价反而呈现下跌或浮动过低的情况。

桃源居房价走势

还有住在独栋单体楼小区的伴侣，“没有社区生活、毫无栖身体验”，是他们在那类小区生活的不快乐宣言。

那类小区在外部配套好比学区、交通方面可能有必然优势，但在内部的社区情况、泊车位、物业方面就比力一言难尽，因而栖身温馨度上会大打折扣，除了一些有有利因素加持的的项目外，大大都单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不克不及够跟从大市颠簸。

深圳某独栋社区房价走势

以上，比照能跟着大市颠簸的中型社区，超大社区和单体楼小区的升值潜力显然都不敷优良。

商住混居小区

那类小区也是各类城市都遍及存在的，而且很多商住混居小区还坐落在不错的地段。

从性量来说，那类小区确实具有栖身属性，至于为什么会有浩瀚小企业和商家进驻，大致都是因为小区的区位优势，而且周边也有不错的配套，小区内的办理费和车位费相较于写字楼也更廉价。

照旧以深圳为例，良多小区都存在那种情况，好比南山的海景广场，一个集办公、商住、餐饮于一身的综合性楼宇，栖身在那里生活便当度很高，且紧邻参观景区海上世界，但在区域均价12.6万的蛇口片区，它6.2万的均价仿佛成为了拖后腿的存在。

一方面因为公寓的性量，另一方面混居使居民的栖身属性不敷地道，人流密集让建筑内部损耗也更敏捷，再加上物业维护平淡，陈旧的面孔也是让那类室第价格打折的原因。

别的，在城市内的一些批发市场附近，那类混居小区呈现的比例也会比力高，例如广州的十三行和深圳的华强北周边，那类成本低的小区，都是小企业和商铺的首选。

在人们越来越重视私密度和温馨度的今天，那类小区必定会式微以及被日益裁减，而且从情况情况来看，那类产物都不是个好的投资品，将来涨幅大要率也不会跑赢同片区的其他室第小区。

郊区景不雅豪宅

一套“面朝大海，春暖花开”的室第，曾是几人心中的白月光，可时至今日，在各处景不雅房收割市场事后，你会发现那些白月光不值得。

深圳东部的盐田，曾备受投资客逃捧，大梅沙的东部华侨城天麓早在2008年，开盘价就已经到达了7.5万/O，每套总价到达2000-3000万。

而今，翻开链家搜刮华侨城天麓的相关挂牌信息，能够看到复式户型挂盘价在3-4万，独栋别墅挂盘价在8万摆布，要晓得08年距今已颠末去了13年，看现在的价格，能够说是血亏了。

究竟结果在2020年的上半年，短短三两月深圳西部的宝安，部门楼盘就已到达8万到15万，近乎翻倍的涨幅，而被业主握在手中长持十余年的海景豪宅，不涨反跌，令人叹惋。

那类豪宅上涨难的问题在于，固然独霸了好景不雅，但天文位置欠佳，间隔主城区较远，周边生活配套不敷，还没有优良的学位和贸易配套绑缚，而且豪宅产物的市场活动性，本就远不如通俗的刚需改善产物，如斯一来便更是有价无市，难有上涨空间。

片区内的错配小区

不晓得各人有没有留意过，在通俗小区内的大户型，单价往往不如小户型，出格是刚需片区，一套大户型的总价可能仅仅比小户型超出跨越50%摆布的价格，但面积却多出一倍，可即使如斯，那类的大户型产物仍是会面对很长时间的转手周期。

那此中的关键就是因为它处于刚需片区内，关于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说，让刚需上车即大户型来说实的有难度。

还有刚需片区的豪宅项目，也是同理，有钱人不会只为了项目品量，而掉臂及小区周边是不是还有农人房厂房，贸易配套只要通俗平价商超，底子满足不了那类业主的消费层级。

有个很好的例子，深圳龙华的金茂府，刚需片区的豪宅盘，在深圳开盘秒光的市场行情下，仍然去化疲软，试想差不多的价格，去买福田的香蜜湖或是南山蛇口的望海豪宅不香吗？明明能够买在驱车非常钟内去到万象城购物吃顿晚餐，为什么要买在龙华徒增远间隔出行的懊恼。

想象一下，当你深圳湾的伴侣约你吃下战书茶，但可能奶油蛋糕的奶油都化了，你还堵在沙河西路上过不来，那就是龙华金茂府不在核心区的为难。

反过来说，改善和豪宅片区里的刚需产物也一样，在人们舍得花钱逃求温馨度的区域内，紧凑适用的刚需小户型可入不了那类人群的眼，而刚需在考虑性价例如面，又回绝为那种产物的价格买单。

到头来仍是那句，贫民买不起富人看不上。

所以如许的错配产物转手都难，指望买了它有很好的涨幅怕是更难。

高容积率的旅居盘

说到那类小区，起首点名惠州碧桂园十里银滩，说实话，做为旅居地产，那里的海风和沙岸走过确实让人心旷神怡，单是走走逛逛打发时间，那里还实挺恬逸。

但旅居旅居，除了走走看看外，还绕不开一个住，因而还要看需要的生活配套是不是齐备。

很遗憾那里其实不具备。

从外部公路上放眼望去整个小区，排满了密密的建筑，而且整个项目体量庞大，沿路开过几公里，才贯串了整个项目，可是开发商几乎没有运营。

项目周边都是一些lowlow的底商，没有高端的餐饮、书店、咖啡店，外出就餐需要驱车依赖周边的村镇。

项目卫星图

活脱脱的有社区而无运营，偶然休闲小住三五天尚可，持久栖身就要做好思惟筹办，面临那也没有那也没有的为难。

没有社区配套、供给量大，单就那两点，已经必定了如许的小区难以上涨。

翻开安居客的小区近3年房价走势，我们能够看到曲线走的是下坡路，而且大量房子长时间挂盘却无带看，一个前几年买了那里的粉丝，更是向我们透露本身去年赔本20万才将房子出手。

而如许的项目，仅仅是我国海景旅居地产的冰山一角，国内兜销海景旅居方概念的城市还有良多，好比广西的北海、山东威海等，都大量的存在类似的旅居小区，住不出便当度也住不出房价涨幅，以至还要割肉出让，所以实的不要思维一热买在那种小区。