深莞投资客来了，广州豪宅业主哄抬房价？

过去半年，广州珠江新城板块房价呈现明显上涨趋向。（冯飞/图）

2020岁尾，广州多个业主群截图在网上传播，内容显示，小区业主正号召各人集体上抬房价。那些业主群的物业集中在广州房价最贵的区域――珠江新城。

南方周末记者联络上多位保利心语等网传集体涨价的小区业主，他们均暗示，本身暂时没有出卖房产的意愿，也不晓得有“号召集体涨价”的微信群。

但那件事仍是引起了主管部分的留意。

2021年1月5日，广州市住房与城乡建立局公开暗示，正在深切开展房地产市场次序专项整治动作，严厉冲击哄抬房价和虚假房源、虚假告白、虚假销售等违法违规行为。

中海花城湾一位物管告诉南方周末记者，他特意发了伴侣圈挽劝业主：“各业主群哄抬楼价的要留意了，可能不久的未来你所在的整个小区被限造网签，害了实正想卖房的邻人。”

他的那种告诫源自深圳的前车可鉴。

早在2019年11月底，深圳多个楼盘业主群就曾呈现呼吁抱团抬价的言论。深圳凤凰里小区一封告业主书疯传收集，里面提到要“打响资产捍卫第一枪”，号召业主放盘价起码进步9000/平。

最末成果是，2019年12月17日，深圳宝安区住建局发布传递，将涉嫌歹意炒做二手房价的相关当事人停止约谈处置，并列入黑名单，同时暂停打点凤凰里小区二手房网签手续。

做为一线城市的“房价凹地”，广州与深圳不成同日而语。广州房价低迷已经超越三年，2020年才呈现明显升温迹象。

而据证券时报・数据宝最新发布的数据，2020年12月底深圳二手房均价到达8.8万元/平方米，同比上涨34%，位列全国榜首，是广州的2.2倍。

2021年1月11日，针对网传业主集体抬价的现象，南方周末记者联络采访广州市住房与城乡建立局，截至发稿，尚未得到回复。

躁动的豪宅

在流出的收集截图中，包罗中海花城湾一个业主租赁群。有业主在群里呼吁，集体抬升房价至18万元/平方米。按照安居客的数据，过去三年来，曲到2020年9月，该盘的均匀二手房售价都没有超越11万元/平方米。

中海花城湾位于广州CBD区域珠江新城中区板块，属于高捧住宅小区。

王晓是一家头部房产中介机构的销售，负责珠江新城片区有两年多时间。他告诉南方周末记者，目前还没有收到过业次要加价到18万的动静，但是15万是有的，近半年来该盘价格确实不竭上涨。

在贝壳找房平台上，当前中海花城湾的出卖房源仅2套。此中一套为178平方米的4室房子，2020年10月11日挂牌，售价2300万元，其间提价3次，共计提价350万元，现售价2650万元，每平方米约14.9万元，而平台方供给的可参考估价为2296万元。

另一套86平方米的2室房子，2020年10月8日挂牌，至今也提价了5次，共计提价174万元。

不外，即使涨了350万元，上述178平方米的房子仍然位列贝壳找房App中“珠江新城中区抢手房源榜”的第一名，近7天就有7次带看，存眷房源的人数达117人。

王晓暗示，珠江新城的房子历来都是客多房少，业主有较大议价权。谈妥了价格，还得看付款体例，很多业主还要求全款买卖的。

不只中海花城湾，整个珠江新城板块在过去半年都呈现明显上涨趋向。

广州当地人李超是一位资深管帐师，也是专注于广深地域的炒房客。2020年6月，他就以约8万元的单价购入保利心语花园的一套房。“应该更早一点买的。”他对南方周末记者称。

保利心语花园同样位于珠江新城中区，间隔中海花城湾小区约500米，被称为珠江新城的“刚需上车盘”。该盘已有16年楼龄，在2020年10月之前，该盘的成交单价都未超越10万元。现在该小区的均匀售价在贝壳找房上为12.1万元/平方米。

在李超率领下，他的一位伴侣在2020年9月也动手了保利心语的二手房，成交价约9万元/平方米，从看房到付款只花了2天时间，全款交付。

“因为去年部门新楼盘的学位最末仍是要靠电脑派位。关于学区房的选择，更多家长仍是考虑有包管的二手房。”李超暗示，保利心语小区对口的学校是省一级学校体育东路小学，能够曲升天河中学。

另一位负责珠江新城片区的中介告诉南方周末记者，近期包罗保利心语等多个楼盘，确实存在房东“反价”的现象。所谓反价，指的是业主懊悔之前约定的价格，不竭提价。有业主以至一周一涨，次要原因仍是客多房少，不愁卖。此中，新增的客户很多是财大气粗的深圳客。“比起深圳的房价，珠城（珠江新城）的房子仍是太划算了。”

贝壳研究院首席市场阐发师许小乐对南方周末记者暗示，一线城市房价上涨动力较大，次要是因为上半年活动性相对丰裕，核心城市的房产遭到资金逃捧。而粤港澳城市群中深圳、东莞调控相继加码，致两地购房需求持续流入广州，带动广州市场升温。

深莞限购，潮涌广州

2020年7月15日，深圳发布“史上最严调控政策”，关于购房资格停止更严酷的限造――在深圳落户满3年且持续缴纳36个月个税或社保才气购置商品住房。别的，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购置商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳的购房需求随之转移至临近的东莞。然而，十天后的7月25日，东莞也跟进调控政策，晋级对外埠户籍的“限购令”。

按照贝壳找房的数据，广州的二手房需求量恰好是从7月起呈现明显上涨。2020年2-6月，广州二手房单月带看次数均匀为新增房源量的7.88倍；7月，广州二手房带看次数是新增房源量的12.1倍；到了8月，该数字更是进一步升至13.1倍。

王晓告诉南方周末记者，保利心语也是从2020年8月起有了明显涨幅，到12月更夸大，不竭打破汗青成交单价。“从11月到12月，短短一个月，成交纪录就从单价12万到13万、14万。”据王晓透露，此前保利心语已有两单成交单价都超越了14万元。

其他楼盘也不甘示弱。二手房网签系统显示，2020年11月中，中海花城湾一套93平方米的房子以1450万元成交，15.5万元的单价创下了珠江新城中区的汗青新高。

位于珠江新城东区，终年染指广州楼价第一的侨鑫汇悦台也不平气。在网传截图中，汇悦台的业主们也在谋划着将房价抬升至30万元/平方米。一位业主在群里说道：“保利心语那种破房子都要15万了，汇悦台30万高吗？不高。”

目前该盘在各大中介平台上均无房源，链家显示，该盘在2020年10月的参考均价为20万元/平方米。

一位德佑地产的中介向南方周末记者透露，2020年11月，该盘一套791平方米的复式毛坯房以2.3亿元成交，29万元的单价突破了广州二手房的汗青成交纪录。此前那套房曾提价2000万元。

针对天河区尤其是珠江新城板块涨势明显的原因，广州中原研究开展部此前一份陈述停止了阐发总结。一方面是市场求过于供现象加剧，业主放盘积极性较低，而客户入市热情高，促使二手楼价明显上调；另一方面，深圳限购政策晋级，加上整体金融情况不尽如人意，促使很多资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块具备保值才能的楼盘上，促使整体市场需求有所上扬。

按照中原地产的数据统计，2020年天河区的二手室第涨幅最明显，同比上升15.5%，位列广州各区榜首。

落户政策宽松

那一波广州楼市的躁动，不只发作在市中心，东边的黄埔区也呈现了类似情况，不外原因稍有差别。

业主群截图显示，2020岁暮，金碧世纪花园部门业主专门成立了一个群，号召现有挂牌业主同一把挂牌价进步到5.5万元/平方米，南向的房子则为6万元/平方米。不只如斯，按照群内布告，即便不卖的业主，也能够选择去中介挂牌，挂6万元以上的单价，中介约看就间接拒接。

金碧世纪花园位于黄埔区，最早一期在2004年建成，有着16年楼龄。贝壳找房显示，该小区目前有11套在售房源，最高挂牌单价为5.2万元。2020年该盘12月均匀售价为4.6万元/平方米，环比上涨7.6%。

此中一套68平方米的房源在2020年7月挂出，售价才270万。至今共提价7次，3次共提价20万，后4次都发作在12月一个月内，单月提价就到达46万。目前该房售价336万元，单价为4.9万元。

李超因为业余投资房产的原因，对各个楼盘也有研究。在他看来，金碧世纪花园虽在黄埔区，但是紧邻天河，被称为“天河东第一上车盘”。很多68平方米的小面积户型，总价两三百万的价格，合适在天河上班的刚需一族购置。

据多位黄埔区业主反映，从2020年10月起，部门小区业主就在租赁群里呼吁集体涨价。原因是旧改拆迁带来了活泼的租房需求。

黄埔区是近年来广州推进旧改激进的区域。2020年6月30日，黄埔区召开决胜三年完成旧村拆迁使命工做推进大会，力争到2022岁尾完成66个重点旧村革新项目标签约拆迁。

大规模旧改开启且全面提速，进步了该片区住户关于房价提拔的自信心。

据广州克而瑞首席市场阐发师肖文晓暗示，2020年以来，广州围绕人才引入出台了许多积极政策，带动楼市需求上升。

2019年12月起，广州黄埔、南沙、花都等五区陆续放宽了人才购房政策。以黄埔为例，在黄埔区持续工做半年以上的各类人才，可不受户籍限造，在黄埔区范畴内购置1套商品室第。而在黄埔区工做，且持有广州市人才绿卡或被认定的各类人才，其父母、配头父母、成年子女也均有1套购房名额。

2020年12月，广州市人社局两度发布通知，只要大专学历、年龄28周岁以下人员即可在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城区落户；“双一流”本科学历人才的落户社保年限更是从6个月放宽至1个月。

黄埔区陆续呈现“日光盘”的现象也反映了购房需求的增加。据网易房产报导，2020年10月开盘的万科城市之光，比拟金碧世纪花园，离天河还远了3个地铁站，仅花了36秒售罄，最高成交单价为4.9万元。

“市场涨价动力将不敷”

业主纷繁跟风，想抬高房价，次要仍是因为过去一年广州楼市量价齐升。

广州中原研究开展部的数据显示，2020年，广州一手室第网签成交100905宗，同比上升27%，创近四年新高；二手市场成交宗数为131009宗，同比上升21.9%，更是成交履历持续三年回落之后的初次回正。

交易放量，价格天然也水涨船高。中原的数据还显示，2020年，广州一手室第销售均价为30025元/平方米，首破3万大关，同比上升5%。二手室第网签均价则为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅以至超越一手室第。

想把房子卖得贵一点，是人情世故，但并不是都能如愿。从各区二手房网签均价来看，房价涨幅明显的次要仍是集中在中心区天河、海珠、越秀等热点区域，涨幅别离达15.5%、9.0%、8.7%。市郊的增城区网签均价不升反降，同比下跌6.5%。

一位广州当地中介机构的分店店长告诉南方周末记者，业主集体抬价的行为，除了天河和黄埔个别优良楼盘，其他区仍是较少呈现类似情况。例如海珠、荔湾等老城区的二手房楼龄太老，就不具备提价空间。

在中介眼里，业主提价是很一般的工作，挂牌价原来就会比成交价超出跨越一点。尤其在岁暮，哪怕有买家看好了，贷款流程往往都要等春节后才有批复，那个时间段各人都是不雅望形态，也成交不了。提早提价，是为春节后的成交做筹办，能够理解。

而集体提价属于个别行为。“像市中心的房子，价格炒得高，是有价无货的形态，房源很少。另一种市郊一点的，抬高价也没筹算如今卖，就是为了以后，渐渐抬高买家的心理价格。”上述中介店长暗示。

贝壳研究院广州分院最新出具的一份陈述也提到，广州2020年的新房成交规模虽大，但和汗青高位2016年比拟仍有较大差距，整体来看，2020年仍处于2017年以来的调整期，呈现向上恢复态势。估计2021年广州新房市场供给增加，开发企业所面对的合作、去化压力更大，市场涨价动力将不敷，也将对二手市场成交价格构成按捺。

（应受访者要求，王晓、李超为化名）

南方周末记者 卢宝宜