细细的红线｜荣盛开展 调整的预期

编者案：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产若何在求开展与严监管中寻得平衡？想要有所做为、有所改动的企业，需要充沛的勇气和聪慧去应对。

我们坚信，“地产朝阳”仍然是那一年的次要命题。有鉴于此，概念地产新媒体筹谋年度重磅报导“细细的红线”，回忆并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、形式，小到融资、人事等方面的调整与改动，并寻找新的一年里将来“持续的力量”之所在。

概念地产网“在那炎热的气候里，每一个多余的手势都是对生命储蓄的一种浪费”，片子《了不得的盖茨比》里的一句台词，用于描述那两年房地产行业的现状，不失为一种得当的润色。

三十余年的黄金开展期间，房地产陪伴着国内城镇化、金融化、财产化等趋向，一步步不竭地铸造新热度。2019年，行业形势虽已悄悄发作变革，市场热度仍然不减。

但是，2020年新冠疫情的发作让那种热度显得过于灼热，也让房企们大白，降温已成大势所趋。出格是“三道红线”的出台，让将来开展道路将不再如往常。

那条“分岔路”面前，房企若何选择？

在当下行业已经到了转型、分化的节骨眼上，继续冲规模、放缓扩张程序、换道转型，都呈现出差别类型房企碰到的次要矛盾和次要矛盾。

关于已三年冲刺销售规模的荣盛开展来说，成为千亿俱乐部成员后，那两年，调整程序过快留下的问题，大于继续冲规模的诉求。

以2020年中期财政表示察看，荣盛开展踩中两道红线，归属于“橙档”，按规定，有息欠债规模年增速不得超越5%。

数据显示，2020年中期，荣盛开展剔除预收款后资产欠债率74.96%、净欠债率为96.7%、现金短债比0.97倍，整体欠债有必然的压力。

面临疫情冲击和调控压力，荣盛开展调整了将来的增速预期、改善本身的债务构造、降价促进连结销售节拍、出卖文旅项目、加大大本营投资金额、抓住物管分拆时机等。

频频动做下，折射出那家房企如今走的每一步，都在尽力调整预期，稳健开展。

换挡

过往一年，荣盛开展维持着一如既往的低调做风，办理层少有出席公开活动或公开亮相。

将来一年公司开展重心是什么？哪些方面需要填补短板？能否有新的营业调整？上述种种疑问，都只能通过业绩报表去透析那家企业的细微变革。

历年年报中，荣盛开展城市对下一年的运营目标做出一番方案。在2019年年报中，荣盛估计2020年度方案签约金额约1210亿元，实现销售回款约968亿元，新增融资520亿元，新增项目资本建面约1355.92万平米。

透过那份数字，能够看到，荣盛开展全面调整了2020年的开展预期，侧面也反响出那家企业关于将来的隆重立场。

比照2019年方案预期，2020年预期中，销售额目的增幅由27.27%降至8.04%，新融资额增幅由1.91%降至-14.95%，新获土储增幅由11.5%降至-18.93%，方案回款增幅15%降至5.22%。

现实上，荣盛开展清晰地认识到，前期过度扩张带来的问题。

2016年，荣盛正式开启新五年方案，由传统房地产开发向“大地产、大安康、大金融”以及新型财产全面开展转型。2016-2018年期间，荣盛开展都在年报中认为，此时合理抓着开展的机遇，调整财产构造转型和强大新型营业。

那种战略转向，意味着需要更大资金停止驱动。

2015-2018年，荣盛开展投资活动现金流均为负数，别离为-28.03亿元、-27.37亿元、-48.43亿元、-29.68亿元；资产欠债率也由78.6%上涨至84.04%，总欠债由808.59亿元增至1914.02亿元，此中活动欠债由594.03亿元翻了两番至1552.54亿元。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

2019年，行业形势起头不明朗，银根收紧信号已有征兆、地盘“双限”政策纷繁出台等，间接迫使开发商调整运营战略。

2018和2019年报中，荣盛开展将2019年、2020年次要对应的矛盾指向“多范畴管控带来的阵痛”、“转型晋级阵痛”。

多变的市场情况下，需要面临的现实远比荣盛开展想象中繁多且复杂。降低调整预期之余，2020年“三道红线”落地，招致房企收缩开展规模的同时，又急需降低欠债程度。

能够看到，过往一年时间，踩中“红线”的荣盛开展，在不竭优化本身债务构造。

关于2020年融资情况，荣盛开展暗示，公司战略是要控造好融资成本，兼顾成本和规模，对利率程度的控造会进一步加强，“加大银行开发贷的比重，并会做公开市场的债券发行等动做。”

2019年度，荣盛开展欠债总额为2099.22亿元，资产欠债率为82.45%，此中活动欠债1775.78亿元。同期，有息告贷总额为659.62亿元，一年内到期为348.33亿元，占比52.81%；持有货币资金为303.56亿元，现金短债比为0.87倍。

“三道红线”出台之前，荣盛开展债务程度仍有所提拔，2020年中期，欠债总额、资产欠债率均有所微增，欠债总额为2155.58亿元，资产欠债率为82.74%，有息告贷总额亦增至707.86亿元。

不外，从融资、偿债动做来看，荣盛开展优化债务构造的次要战略，或许是降低短债规模、增加持有货币总额。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

同期，荣盛开展活动欠债微降至1762.51亿元，一年内到期下降至330.84亿元，占比降至46.74%；持有货币资金持有286.75亿元，现金短债比仍为0.87倍。

到了2020年三季度，荣盛仍在不竭了偿一年内到期非活动欠债以减低短债占比，由2019年307.08亿元降至2020中期的256.96亿元，再进一步降到200.89亿元，削减34.58%。

数据显示，于2020年三季度，荣盛开展剔除预收款后的资产欠债率、净欠债率、现金短债比别离为75.26%、100.53%、1.06倍。

进退

疫情到来之时，房企遭到的最大影响当属施工和销售，也间接影响消费端和运营端，进而对现金流形成很大压力，一旦持久陷入停滞则意味着面对活动性危机。

线上售楼处、大幅度打折优惠、无理由退房……各家房企应对疫情打出了形形色色的“组合拳”，意在促进项目去化和提振销售，增加现金流。

那种“现金为王”的应对战略，也成为很多房企的共识。

能够看到，供给现金短债比之余，荣盛开展也在疫情最为严峻时接纳促销战略。

于2020年1-4月份，荣盛累计销售同比增速别离为8.37%、-33.95%、-16.81%、-9.47%，5月份则录得同比增长3.18%。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

上述期间，荣盛开展单月销售均价别离为1.003万元/平方米、0.922万元/平方米、1.058万元/平方米、1.118万元/平方米，价格下降区间为0.038-0.28万元/平方米；5月份销售均价则有所上升，至1.226万元/平方米，2019年同期为1.077万元/平方米。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

概念指数发布的2020中国房地产销售TOP100显示，2020年，荣盛开展累计销售额1358亿元，超额完成年销售目的，那也是其第三年实现千亿销售额。

销售上升并录得增长，表现在营收、利润、利润率、归母净利润等核心财政数据上，较上一年同期均录得必然增长。

2020年中期，荣盛开展营收为261.54亿元，同比增长7.36%；净利润为44.57亿元，同比增长12.79%；净利润率为17.04%，上涨0.82个百分点；归母净利润29.46亿元，同比增长0.04%。

此中，净利润、净利润率可以获得提拔，必然水平上在于期间荣盛开展完成处置一个文旅项目标联系关系公司。

荣盛开展2020年中期财政报表显示，期间完成处置5家子公司，此中出卖宜春赛威特获得增加利润1.3亿，及出卖其部属公司宜春天屿花城、江西禹川旅游。

概念地产新媒体初步领会到，上述出卖公司涉及的项目，为江西宜春国际度假区项目。于2017年，荣盛康旅正式进驻宜春，方案打造宜春硒温泉国际度假区。次年，荣盛开展先后以总代价2.33亿元在公开市场摘得该项目相关地块19宗，合计占空中积37.18万平方米，建筑面积44.61万平方米，持有43.35%权益。很多地块成交后，就起头进入开工阶段。

随后，荣盛开展以股权收买的体例，获得两家孙公司宜春天屿花城、江西禹川旅游。至此，其在宜春那座城市持有三个项目，即宜春温泉国际度假区项目、宜春温泉开发项目、宜春花博园革新项目。

那时，正值荣盛全面转型期间，并在康旅营业长进一步提出“6+N”战略规划。

2017-2019年，荣盛开展康旅营业别离获得22个项目、12个项目以及新增土储面积116万平方米，对应实现营收31.32亿元、36.01亿元、59.07亿元。

2020年在疫情影响下，荣盛开展康旅营业也遭到不小影响。2020年中期，实现营业收入3.79亿元，较2019年同期下降46.32%。同时，荣盛开展亦未在2020年中期报中例行公示康旅板块的签约、回款情况，期内新增土储面积则为77.48万平方米。

选择此时出卖宜春国际度假区项目公司，意味不问可知。困难期间，削减投资大和产出效益周期长的项目，不失为一种调整体例。

重仓

巴菲特“投资三原则”中提到两点，平安边际与才能圈。简而言之，尽量控造投资风险，制止丧失本金，以及选择投资本身熟悉、看得懂的范畴。

做为一家从河北起身的企业，荣盛开展履历了由建筑商向开发商，再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改动。

但在25年开展时间中，大本营河北廊坊，关于那家公司而言，意义不凡。

1995年，耿建明下海创建建筑公司荣盛实业有限公司，但第一个房地产开发项目方州花园则建在耿的出生地南京。

在南京项目积累够开发经历后，耿建明令人不测地回到廊坊，将目光放在了“环京一带”。

廊坊、承德、沧州、石家庄、唐山等河北省内城市，成为了荣盛开展深耕和重仓的地域。从很多市场研究机构的统计数据可见，荣盛开展销售额在河北省内很多城市排名靠前。坊间称为“河北王”，又称“环京一哥”。

2015-2019年期间，荣盛开展来自河北省区域的营收占比均超越了三成，别离为32.62%、41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。从上述数据能够发现，河北营收占比出于跌宕起伏的情况，且于2017年呈现大幅下滑，那种变革很大水平上与荣盛开展全国化规划亲近相关。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

2016年，荣盛开展新“五五规划”中提及“大地产”，除了营业范畴的扩大，也包罗房地产开发营业规划范畴的扩大。

安身于“环京一带”之余，荣盛开展向长三角、广东、川渝等地域停止延伸，包罗江苏南京、宜兴、徐州，以及惠州、重庆等城市。于2016年，此中广东、重庆新增面积到达了85.19万平方米、84.74万平方米，新增规模仅次于河北区域。

事实上，荣盛走出“环京温馨圈”的一部门原因，是“廊九条”出台。

2016年4月初，以河北廊坊为代表的环京城市，起头实行住房限购和不同化住房信贷政策。随后，环京区域城市限购政策纷繁落地，间接影响着重仓河北的荣盛开展。

或许那段履历也申明，由始至末河北省不行是荣盛开展的“温顺乡”，更是平安边际。2019年10月，环京楼市松绑传说风闻已经起头传播于世，且于2020年松绑动做已经“跃跃欲试”。

只不外，往来来往甚是短暂。

关于荣盛开展而言，选择重返“廊坊”，亦是困难期间的另一种调整体例。

2020年全年，荣盛开展起头有意进步河北省内的投入和扩储规模。据概念地产新媒体统计荣盛开展2020年历月数据得悉，全年共斥资274.55亿元，获得新增土储面积327.31万平方米。

此中，河北省内投资金额为122.95亿元，占总额44.78%，新增土储面积为158.19万平方米，占总新增面积48.33%。两项数据较2019年同期，占比别离增长11.18个百分点和4.12个百分点。

数据来自：企业通知布告，概念指数统计

整体土储区域散布上看，2020年中期，荣盛开展总土储面积为4036万平方米，此中河北省土储面积为1546.99万平方米，占比由2019岁暮33.83%增加4.5个百分点至38.33%。

不争的事实是，“三道红线”下，房地产行业将来已经不如过往那般天经地义，荣盛若何开展，仍然是一道考题。

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