解局｜恒大物业军令状背后的本钱市值江湖

概念地产网若是地产股估值低，何不痛快另辟门路，将资金和精神投入到容易抬升的板块呢？在现在多元化分拆热火朝天的市场布景下，那是一个思绪。

恒大集团比来可能也是那么想的。

1月18日，凭仗一份泄露出来的军令状，恒大物业股价单日内急升3.22港元，涨幅到达26.22%。

该股市值从15日收市的1327.59亿港元飙升至1675.68亿港元，统一时间母公司中国恒大的总市值亦只要1975.30亿港元。

市场为何如斯高涨？那或许是因为恒大擅长向本钱市场“讲故事”的才能。

有动静称，1月17日恒大物业召开誓师大会，并为旗下各地域公司造定2021年两个目标：各地域公司要为集团每月新增拓展在管面积3000万平方米；以各地域公司2020年全年经济润额1/4为基数，计算2021年各季度净利润增长率，而当季度净利润增长率到达50%时才算达标。

放大到恒大物业整个集团层面察看，该公司2021年在管面积将增长3.6亿平方米；按此前披露的恒大物业2020年净利润估计26亿元计算，该公司2021年净利润将到达39亿元。

在管面积从何来

一年之内在管面积增长3.6亿平方米，那个数据足够惊人。

那相当于一间头部物管公司的规模，例如彩生活截至2020年上半年在管面积约3.67亿平方米，雅生活办事同期是3.53亿平方米，再往下是碧桂园办事在管面积3.2亿平方米。

总的来说，目前物业办理企业想要增加在管面积，次要通过三个体例：由母公司交付，通过市场合作往第三方拓展，或间接收并购。

由母公司交付是最不变的一种体例，在上市之前，恒大物业是一间十分依赖母公司输血的物管公司。

背靠销售龙头，恒大物业在管面积从2017年的1.38亿平方米增长至2020年上半年的2.54亿平方米。三年内，来自恒大集团交付的在管面积占总在管面积的比例维持在99.6%、98.8%、98.4%、98.9%。

期间，恒大集团合约销售从5009.6亿元提拔至7232.5亿元，2020年全年合约销售面积到达8085.6万平方米。

恒大亦设定2021年合约销售目的为7500亿元，按2020年均匀售价8945元/平方米计算，该公司明年至少能卖出8385万平方米的物业。同时，恒大还拥有地盘储蓄2.4亿平方米，那些都是恒大物业将来增长的根底。

但其实，恒大一年之内能往物业端输送的面积也是有限的。

数据来源：企业招股书、概念指数

材料显示，2017年至2020年中期，恒大物业每年从恒大集团获取的在管面积别离是3800万平方米、4500万平方米、5100万平方米和1700万平方米，数据与恒大每年的交付面积根本上是婚配的。

为了实现从“销售王”到“利润王”的改变，恒大从2017年起头加快建筑施工，提拔结转与交付。2017年新开工面积到达9631万平方米，而从2018年起头，恒大的完工面积就不断维持在7000万平方米以上。

于是，以2019年为例，昔时恒大实现901个项目标交付，交楼金额为4645.7亿元，若是按两前即2017年销售均价9960元/平方米计算，测算出交楼面积为4664.4万平方米。与之比照，恒大物业那年从恒大集团获取了5100万平方米。

数据来源：企业通知布告、概念指数

换句话说，恒大物业那种不变面积增长，是要契合恒大销售、工程和交付节拍的。并且大额交付面积亦是一把双刃剑，提拔交付面积将有可能提拔恒大的建筑收入，令恒大需要借更多的债务。

截至2020年中期，恒大集团在建面积为1.23亿平方米，就算2021年落成量能到达1亿平方米，并向恒大物业输送相当的面积，缺口仍有2.6亿平方米。

面积从何来？其余办法是通过市场合作往第三方拓展或间接收并购，它们要考验恒大物业投拓团队的才能。

在市场合作与同业投标，次要看恒大物业自己的本质和品牌佳誉度。现在恒大物业笼盖全国280个城市，包罗大量三四线城市，其尺度化形式和成本管控才能等仍是有合作力的。

收并购则是更便利的体例，过去几年以增长速度快著称的雅生活，2020年上半年就通过收买中民物业一口气新增第三方项目在管面积1.59亿平方米。

如许看来，恒大体实现目的并不是不成能。

据悉，该公司在去年6月已成立正式的投资拓展团队，并提出上市后筹得的资金将拨出65%摆布将用于收并购。

6月-9月，恒大物业已并购了南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业、浙江永康嘉华物业等5家区域型独立第三方物业公司，新增772万平方米的规模。

只是考虑到目前物管市场并购时机越来越少，收买溢价越来越高，恒大体收买类似的大型同业，还实得认真寻找和推敲。

市值办理

上述收集传播的动静，事实是若何泄露出来的？究竟结果图文并茂，并配有誓师大会会议现场图片和盖着“恒大物业集团有限公司”印章的两份文件。

但无论若何，那一次爆料刚巧与恒大物业的股价飞涨“相得益彰”。

为了股价和市值办理，恒大曾在1月8日斥资9.21亿港元增持恒大物业9313.4万股。不久前2020年12月28日至12月31日期间，也曾增持1.035亿股，花去9.2亿港元。

寡所周知，恒大非常擅长在本钱市场停止操做和办理。

类似的情况亦曾发作在恒大旗下另一家上市公司恒大汽车身上：虽然还未实现量产，那只新能源汽车股市值已经超越2500亿港元。

从2020年6月初至到达最高价37.7港元的8月4日，恒大汽车股价一路上涨了518%。而恒大在8月3日公布了旗下恒驰六款新能源汽车，股票在翌日到达飞腾。

其后，12月恒驰1路试和内饰曝光那段期间，恒大合共斥资超越15亿港元增持恒大汽车，持股比例已经去到74.95%的极限。

目前看来，恒大似乎要操纵类似的办法运做恒大物业，究竟结果本年要新增3.6亿平方米在管面积，后面可能会有多量收并购的动静要释放。

另一个问题是，恒大物业目前估值和股价能反映利润表示吗？在冲上1675.68亿港元市值后，恒大物业静态市盈率到达161.14倍，若是用预估的26亿净利润计算，则是64倍。

那市盈率其实其实不夸大，恒大物业现时动态市盈率也为约66.51，64倍根本契合市场的预测。相对地，上市超越两年、运营不变、规模相当的碧桂园办事，动态市盈率约65.08倍。

但是，恒大物业在上市前履历过一轮利润和利润率的飙升，2017年至2019年的净利润复合年增长率到达195.5%。

毛利率也从2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。此中，物管办事毛利率从8.7%升至33.6%；非业主增值办事毛利率从5.0%升至37.3%；社区增值办事毛利率从52.1%升至65%。

恒大目前次要按包干造收取物业办理费，物业费是全数算入营收的。截至2020年中期的物业费程度为2.22元/平方米，并且过去四年内并没有明显提拔，2017年的数据为每平方米2.05元。

恒大物业在招股书上将毛利率飙升的原因解释为，2019年起加鼎力收取车位的物业办理费，同时通过有效的成本管控提拔了整体利润率。

当然，凭仗恒大那几年逐步向一二线挨近，而且合约销售节节高升，跟着新项目标落成和交付，恒大物业将来的办理费是有望提拔的。别的，恒大目前在收并购方面也倾向于收买位于一线及二线城市的物管企业，物业费程度会较高。

另一方面，目前物管股正处于两级分化中，例如恒大那类头部企业凡是因母公司增长不变，在赋能上（恒大物业目前拥有包罗腾讯系、阿里巴巴在系内超越20位投资者）更有优势且更遭到逃捧。

世茂办事目前动态市盈率也到达66.41倍，融创办事是142.91倍，保利物业固然是41.86倍，但股价已经到达66.3港元，港股股本也只要1.53亿股。

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