近日，上海一中院适用《民法典》格局条目相关规定审结五起商品房预售合同纠纷上诉案件。
交房入住后，周某等业主发现小区并没有房屋宣传材料中提到的人车分流和露天泳池，故诉至法院要求开发商天福公司补偿房屋差价丧失。
经审理，上海一中院认定，《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面规划的修改权以及宣传材料所载内容不列为合同构成部门的格局条目与购房者具有严重短长关系，而天福公司对此未尽提醒或申明义务，故该条目不该成为合同内容，维持一审法院关于天福公司补偿周某等业主相关丧失的判决。
说好的人车分流和泅水池，购房合同说改就改！
业 主：购房的时候，你们销售说的清清晰楚，人车分流和泅水池都有，宣传册、告白片和沙盘都能证明。
天福公司：《商品房预售合同》明白约定了售楼告白、样板房等宣传材料仅为宣传目标而设立或供给，不列为本合同的附件或构成部门。
周某等人向开发商天福公司购置涉案小区商品房，楼盘售卖时的房屋宣传材料都显示了小区规划的是人车分流，并设有室外泳池。
但后来业主们得知：在天福公司向有关部分存案的建立规划中，该小区并不是人车分流，天福公司是在通过完工验收后，以草皮笼盖空中车位的体例营造人车分流的“假象”，而有关部分发现那一情况后，立即责令天福公司停止整改、恢复空中车位;至于“室外泳池”，则系违法建筑，不克不及利用。
当业主们找天福公司交涉时，却被天福公司告知，在《商品房预售合同》中约定其保留对小区平面规划的修改权以及宣传材料所载内容不列为合同的构成部门。
周某等人认为本身遭到了欺诈，故向法院告状，要求开发商天福公司补偿丧失，根据每平方米3,000元计算(此中，周某房屋面积92.43平方米，故主张丧失27万余元)。
一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条目系格局条目，天福公司未采纳合理体例提请购房者留意，故上述条目应属无效而不予适用;宣传材料中关于人车分流与室外泳池的内容明白详细，且对购房者的购房决策会产生间接影响，应视为要约，天福公司未能履约应承担违约责任，裁夺撑持周某等人要求补偿的部门金额。(此中，周某的获赔金额为12,000元)
一审讯决后两边不平，均上诉至上海一中院。
适用《民法典》第496条：未尽提醒或申明义务的格局条目不成为合同内容
天福公司：《商品房预售合同》是两边实在意思暗示，具有约束力，天福公司有权对小区配套建筑、从属设备停止变动。目前的小区现状未对业主形成任何丧失，也未对小区品量形成任何影响。
业 主：开发商的违约行为给本身形成了严重丧失，一审法院认定的违约金仅相当于总房价0.4%，明显过低。
经审理，上海一中院认为：
《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面规划的修改权以及宣传材料所载内容不列为合同构成部门等格局条目限造了购房者的权力，且与购房者明显具有严重短长关系，而天福公司未就上述条目向周某等履行提醒或申明义务。
鉴于周某等人不承认上述条目具有拘谨力，故根据《民法典》第496条等规定，认定该格局条目不成为《商品房预售合同》的内容;一审连系在案证据，认定涉案宣传材料内容明白，且对公家的购房决策确会产生本色影响，构成要约并判令天福公司承担响应的补偿责任并没有不妥。
关于周某等业主在本案中提出的补偿数额，现有证据其实不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价丧失，根据显非充实。一审基于本案现实情况，经综合考量后，酌情确定的补偿数额，并没有不当，且在现有证据前提下具有相对合理性。
综上，上海一中院遂驳回上诉，维持原判。
说法普法：
本案主审法官暗示，《民法典》施行后，其第496条规定了格局条目不订入合同的情形，即供给格局条目的一方未履行提醒或者申明义务，以致对方没有留意或者理解与其有严重短长关系的条目的，对方能够主张该条目不成为合同的内容。因而，开发商做为格局条目的供给者不只必需公允地设置两边的权力和义务，还必需对相对方尽到提醒或申明义务，不然不克不及视为两边对该条目内容达成合意，该条目内容亦不得订入合同、进入效力评价的范围。
(以上所涉公司名为化名)
文：王长鹏
做者：上海一中法院
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